Comment louer son appartement ou louer sa maison ?

Vous songez à louer votre bien immobilier mais ne savez pas trop comment vous y prendre ? Café du Patrimoine vous présente la marche à suivre pour mettre son bien en location et le louer rapidement et au meilleur prix à des locataires sérieux.

Choisir le type de location immobilière

Avant toutes choses, assurez-vous que le bien que vous souhaitez mettre en location est aux normes définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En vertu de cette disposition réglementaire, le logement doit disposer d’une pièce principale d’une surface habitable d’au moins 9 mètres carrés, et d’une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum, soit un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes.

Vous devrez ensuite choisir la formule de location : vide ou meublé. La location vide est davantage utilisée pour les locations longues durées. En revanche si votre bien est situé dans une zone touristique ou étudiante vous aurez sans aucun doute intérêt à privilégier la location meublée. Sachez aussi que la location meublée implique un bail plus court. Il est en effet d’un an renouvelable tacitement contre 3 ans pour une location vide. Le dépôt de garantie est aussi plus élevé dans le cas d’une location meublée (2 mois contre 1 mois pour une location vide) et, enfin, vous pourrez vraisemblablement envisager un loyer légèrement plus élevé dans le cas d’une location meublée.

La location saisonnière est une location meublée particulière dont la durée maximale du bail est de 90 jours (renouvelable). Elle implique certaines obligations telles que la communication du descriptif précis des lieux, des modalités de réservation spécifiques, un droit à réclamer un dépôt de garantie, ou encore l’interdiction de clauses abusives. Attention, la loi de finance 2017 a pris en compte l’essor d’Airb&b et des plateformes de partage et de location de maisons et désormais, en cas de revenus issus de la location meublée non professionnelle saisonnière supérieurs à 23 000 euros, l’affiliation au RSI est automatique et s’accompagne bien sûr de l’assujettissement aux cotisations sociales.

Mettre son bien immobilier en location

Si vous n’avez pas le temps de vous occuper de la recherche d’un locataire, vous pouvez passer par une agence immobilière ou une société de gestion de copropriété. Le mandataire choisi se chargera de diffuser l’annonce, d’organiser les visites, de rédiger le bail et, si vous le souhaitez, de la gestion de la location (perception des loyers et des charges, travaux d’entretien, etc.). Les frais de mise en location, en général égal à un mois de loyer, se partagent entre propriétaire et locataire, après la signature du bail. Les honoraires de gestion sont à négocier avec le mandataire. Ils peuvent atteindre 15% du loyer annuel, hors charges.

Mais vous pouvez également choisir de diffuser vous-même une annonce, sur Internet ou dans la presse ! Le prix d’une annonce immobilière sur un site internet coûte entre 10€ et 50€ par mois. Dans le cas du journal De Particulier à Particulier (PAP), il vous en coûtera 19€50 par semaine, 33€ les deux semaines et 54€ les quatre semaines. Les sites et journaux gratuits sont tout aussi efficaces. ParuVendu et TopAnnonces sont les journaux papiers les plus connus. Sur internet, vous trouverez Apparticulier.com, Leboncoin.fr ou Kijiji.fr (affilié à eBay).

Attention, certains sites comme Seloger.com ne permettent pas aux particuliers de diffuser leurs annonces. Ce service est réservé aux professionnels. Vous pouvez cependant confier la location de votre bien à un agent immobilier partenaire de SeLoger.com.

Il est primordial de bien rédiger son annonce. Après avoir indiqué s’il s’agit d’un appartement ou d’une maison, voici les éléments à ne pas oublier.

Mentionnez le nombre de pièces de votre logement

Indiquez-le par la lettre « F » ou « T », suivi du nombre de pièces. Attention, on ne compte pas  la cuisine, la salle de bain et les WC.

Précisez la surface du bien immobilier

Assurez-vous de l’exactitude de la surface annoncée, car en cas de doute, le locataire peut faire venir un expert et réclamer une baisse de loyer.

Si besoin, n’oubliez pas de préciser la surface du jardin ou de la terrasse.

Détaillez le nombre d’étages de votre appartement ou votre maison

Pour un appartement, précisez à quel étage il se trouve. Dans le cas d’une maison, précisez si elle de plain-pied. Sinon, précisez le nombre d’étages.

Dans tous les cas, décrivez les conditions d’accès : digicode, présence d’un gardien, avec ou sans ascenseur.

Indiquez si vous proposez un parking, box ou garage

Indiquez si le locataire pourra bénéficier d’un stationnement numéroté ou d’un box fermé.

Informez le locataire si votre logement est meublé ou non

Spécifiez quels meubles seront à la disposition du locataire.

Sachez tout de même que depuis le 1^er septembre 2015, un logement meublé doit être doté au minimum des éléments suivants :

• une literie avec couette ou couverture
• des volets ou rideaux dans les chambres
• des plaques de cuisson
• un four ou un four à micro-onde
• un réfrigérateur
• un congélateur ou à défaut, un réfrigérateur doté d’un compartiment à congélation d’une température maximale de -6°
• la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• des ustensiles de cuisine
• une table
• des sièges
• des étagères de rangement
• des luminaires
• du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …).

Fixez le loyer et les charges de votre logement

Si votre bien est inoccupé, vous pouvez fixer librement le loyer.

Vous devrez notamment prendre en compte: la localisation du bien (en centre ville et proche des commodités, ou plus excentré ?), la surface habitable, la qualité de l’équipement proposé, etc.

Étudiez les loyers pour des logements similaires au vôtre dans votre quartier, afin de fixer un loyer en adéquation avec le marché et ainsi trouver assez rapidement des locataires. Dans certaines zones comme à Paris ou à Lille, il existe un encadrement des loyers. L’État encadre l’évolution des loyers lors de la relocation d’un logement ou lors du renouvellement du bail, dans les « zones tendues », c’est-à-dire les agglomérations qui connaissent une forte tension du marché locatif. « A cet effet, un décret a été pris dès l’été 2012 et est reconduit tous les ans depuis. Dans les communes concernées, le loyer ne peut donc pas être augmenté plus que l’indice de référence des loyers (IRL) fixé chaque année. » explique le Ministère du logement et de l’habitat durable.

Décrivez l’environnement et le quartier de la location

Faites également une brève description du quartier : services de proximité, facilité d’accès par le bus ou le métro, vie nocturne, écoles, etc.

Vantez les atouts de votre bien immobilier

Insistez sur spécificités et les atouts de votre bien : mezzanine, cuisine américaine, grandes baies vitrées, double exposition, chambre sur cour calme, rénovation récente, isolation, etc.

N’hésitez pas à illustrer votre annonce à l’aide des photos ou de vidéos quand c’est possible.

Choisir le bon locataire

Vous avez le droit d’exiger du locataire un certain nombre de documents, afin de vérifier sa solidité financière. Mais attention, tout cela est très encadré par la loi, qui protège aussi les droits des locataires.

Le profil et les ressources du locataire sont les critères indispensables pour faire votre choix. Un fonctionnaire aura l’avantage de la sécurité de l’emploi. De la même façon, un salarié en CDI est plus rassurant qu’une personne travaillant en intérim ou en CDD.

Vous pouvez (et devez) exiger de votre locataire les pièces suivantes :

• une copie de la carte d’identité ou du passeport
• une copie des trois derniers bulletins de salaire ou, pour un travailleur indépendant, de ses deux derniers bilans
• une attestation de l’employeur ou son contrat de travail
• le dernier avis d’imposition
• une copie des 3 dernières quittances de loyer ou une attestation de domiciliation ou attestation de l’hébergeant ou dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété de la résidence principale

Si le locataire est étudiant (certificat de scolarité ou carte d’étudiant à l’appui), il est possible, et même recommandé, d’exiger un garant, qui se portera caution en cas de difficulté à payer le loyer. Vous pouvez alors demander au garant qu’il fournisse les mêmes pièces justificatives que le locataire.

À noter : si le locataire ne dispose pas de garant, il peut souscrire à une assurance loyers impayés, ce qui permet de couvrir le bailleur en cas de besoin.

Vous n’avez absolument pas le droit de refuser un locataire pour des critères ethniques, sexuels, politiques ou religieux. C’est puni par la loi.

Si vous avez décider de passer par un mandataire, sachez qu’il ne peut en aucun cas choisir un locataire sans votre accord final.

Signature du bail et état des lieux

Lorsque vous avez trouvé un locataire, signez le bail et faites immédiatement l’état des lieux avec lui.

Afin de permettre au locataire de connaître précisément l’état de son logement, vous devrez lui fournir un exemplaire des diagnostics effectués par un professionnel certifié et indépendant.

Vous devrez rédigez votre bail conforme à la loi du 6 juillet 1989. Vous pouvez vous procurer des modèles de types de baux dans des librairies spécialisées.

Dans le cas où l’état des lieux n’aurait pas été effectué, du fait de votre refus ou négligence, vous devrez restituer l’intégralité de la caution au locataire, même si des dommages sont constatés.

Diagnostics immobiliers obligatoires avant location

Sachez enfin que le bailleur a l’obligation légale de fournir au locataire un dossier de diagnostic technique. Moins contraignants que les diagnostics obligatoires prévus lors de la vente d’un bien immobilier, il existe néanmoins de très nombreux diagnostics obligatoires de le cadre de la location d’un bien immobilier. Afin de permettre au locataire de connaître précisément l’état de son logement, vous devrez en effet lui fournir un exemplaire des diagnostics effectués par un professionnel certifié et indépendant. Le dossier technique comportant ces diagnostics doit être remis au locataire le jour de la signature du bail.

Les diagnostics obligatoires dans le cadre de la location d’un bien immobilier sont les suivants :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) datant de moins de dix ans (qui doit également figurer sur l’annonce)
• le diagnostic plomb pour les immeubles bâtis avant le 1er janvier 1949
• l’état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT) datant de moins de six mois

Pour les appartements loués en résidence principale, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975

• le diagnostic installation intérieure de gaz naturel datant de moins de trois ans
• le diagnostic électricité datant de moins de trois ans

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.