Immobilier : acheter pour en tirer des revenus

Le 28 février 2017

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L’investissement locatif est une façon particulièrement efficace de tirer des revenus conséquents et quasi immédiats d’un investissement immobilier. Café du Patrimoine vous présente 4 solutions qui permettent en fonction de votre budget d’investir dans la pierre pour en tirer des revenus locatifs.

4 idées d’investissement immobilier locatif pour tous les budgets

Même si vous possédez un apport relativement faible plusieurs solutions existent pour investir dans l’immobilier locatif. Dans tous les cas, les taux d’intérêts actuels, même s’ils ont tendance à remonter restent particulièrement attractifs et devraient vous permettre de réaliser facilement votre achat. En effet, il est encore possible de souscrire à un crédit immobilier sur 15 avec un taux de 1% et sur une période de 25 ans avec un taux en-dessous des 2%. N’oubliez pas qu’il est plus judicieux fiscalement de financer votre achat à crédit car vous pourrez déduire les revenus que représentent les loyers des intérêts d’emprunts.

Acheter un appartement en vue de le mettre en location

Si vous souhaitez investir en direct et acheter un appartement en vue de le louer, gardez cependant bien à l’esprit que si les petites surfaces trouvent rapidement preneurs, surtout dans la capital, le taux de vacance du au changement de locataire est souvent plus important. En effet, les chambres de bonne sont souvent louées le temps d’une année scolaire seulement par des étudiants désireux de se loger à proximité de leur école ou de leur université. Les trois pièces ou plus sont quant à eux plus fréquemment loués par de jeunes couples avec enfant(s) qui resteront dans les murs quelques années.

Il existe donc un ratio surface du bien loué/vacance à prendre en compte au moment de l’achat. Pour savoir à quelle surface vous pouvez prétendre en fonction de votre apport, de vos revenus et de votre situation patrimoniale, de nombreux simulateurs de crédits existent qui vous permettront à la fois de définir votre capacité d’endettement mais aussi de calculer vos mensualités et les frais liés au crédit immobilier.

Pour votre crédit immobilier, consultez notre dossier Crédit immo et prêt immobilier

Une fois votre appartement acheté, vous devrez décider de son mode de location : en meublé ou non. La location meublée permet de diminuer la durée du bail, pratique en cas de locataire mauvais payeur. Elle sera en effet de 1 an (9 mois dans le cas d’un étudiant) contre 3 ans pour un logement vide. Le dépôt de garantie est lui de 2 mois maximum contre 1 pour la location de logement vide. Et le préavis du bailleur est de seulement 3 mois minimum dans la location meublée et de 6 mois minimum pour la location d’un logement vide.

Vous pouvez gérer vous même les locations meublées ou bien choisir de passer par une agence immobilière pour de la location longue durée ou pour de la location saisonnière. Attention, en cas de location saisonnière et si les recettes sont supérieures à 23 000 euros en 2017, vous serez automatiquement affiliés au RSI (Régime social des Indépendants) et donc assujettis aux cotisations sociales pour une activité de location meublée non professionnelle saisonnière.

Pour tout savoir plus sur les avantages de la location meublée, consultez notre article Louer son appartement meublé

Acheter dans une résidence de service pour déléguer la gestion et payer moins d’impôt

Autre façon d’investir en meuble : vous pouvez associer immobilier, revenus locatifs et défiscalisation en investissant dans des biens meublés de type résidence étudiante, résidence de tourisme, et résidence pour les personnes âgées dépendantes, les EHPAD. En effet, non seulement ce type d’investissement immobilier vous permet de déléguer la gestion du bien mais ce type de structures vous permettra aussi de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cas, les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ; ce qui offre la possibilité de déduire des loyers perçus les frais tels que les émoluments du notaire et d’amortir le bien ainsi que le mobilier du logement.

Sinon, vous pouvez aussi bénéficier du dispositif locatif appelé Loi Censi-Bouvard qui permet, dans le cas d’un bien neuf uniquement, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalent à 11% du montant investi hors taxe sur neuf ans, dans la limite d’un investissement de 300 000€.

Défiscaliser avec son investissement immobilier

Autre moyen de cumuler investissement locatifs et avantages fiscaux, les dispositifs Pinel et Malraux qui permettent d’investir dans l’immobilier tout en payant moins d’impôt. En effet, la loi Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant de l’investissement et est assortie de plusieurs conditions : le bien doit être mis en location un certain temps, doit être neuf et être situé dans une zone éligible. La loi Malraux offre elle une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 000 euros. En effet, le dispositif Malraux s’applique aux travaux réalisés dans un immeuble entier situé dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) et ouvre droit à une réduction d’impôt de 22 % (ZPPAUP) ou de 30 % (secteur sauvegardé) sur un montant maximum de travaux de 100 000 €.

Des SCPI Pinel et Malraux existent qui permettent de profiter de l’avantage fiscal en investissant par le biais d’une société civile de placement immobilier. Cette option présente quelques avantages non négligeables : vous pouvez investir avec un montant plus faible, mais cela vous permet aussi de diversifier les biens détenus et de ne pas avoir à choisir et avoir à gérer vous-même les biens.

Investir dans des SCPI pour avoir du rendement

Les SCPI sont d’ailleurs des véhicules de placement à ne pas négliger pour qui souhaite tirer des revenus d’un investissement immobilier. Elles comportent en effet de très nombreux avantages par rapport à l’achat en direct, parmi lesquels la faiblesse du ticket d’entrée, une plus grande liquidité et une mutualisation des risques (vacance, sinistre, etc.).

Les SCPI de rendement sont actuellement particulièrement intéressantes en terme de performance. Il s’agit de sociétés civiles de placement immobilier dont les actifs sont des bureaux et locaux commerciaux loués par des entreprises ou des institutions. Du fait de l’importance des surfaces louées, les loyers générés peuvent être conséquents, tout comme le rendement dont le taux oscille entre 4% et 6%.

Les SCPI de rendement se déclinent aussi version européenne. Investir dans une SCPI européenne est particulièrement avantageux en terme de diversification des risques. Elles permettent en effet d’investir dans des bureaux ou des commerces situés dans toute l’Europe occidentale sans avoir à se préoccuper ni de la sélection ni de la gestion.

Pour en savoir plus, consultez notre dossier Investir dans les SCPI

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.

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