Démembrement de propriété : tout comprendre en 6 questions

Le 15 juin 2020

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Partager un bien immobilier avant de le transmettre : voilà, en substance, en quoi consiste le démembrement de propriété. Ce partage permet de séparer le bien en deux parties, la nue-propriété et l’usufruit, chacune accompagnée de droits réels que leur possesseur peut céder, mais aussi d’obligations à respecter. Ce mécanisme est surtout utilisé dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Voici 6 questions pour tout comprendre.

1. C’est quoi, le démembrement de propriété ?

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Il s’agit d’un mécanisme juridique permettant de séparer les différentes composantes du droit de propriété, à savoir l’usufruit (droit d’usage sur le bien et droit d’en tirer des revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). On parle de démembrement de propriété quand ces composantes ne sont pas réunies entre les mains d’une seule et même personne.

Le démembrement diffère de l’indivision. Celle-ci consiste donc à partager la pleine propriété entre plusieurs personnes, chacune d’elles disposant alors des mêmes droits. À noter que cette opération (le démembrement) est constatée par un notaire, qui établit un contrat détaillé au profit de chacune des parties impliquées.

Enfin, en cas de projet de vente dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’accord des deux parties (usufruitier et nu-propriétaire) est indispensable.

2. Pourquoi démembrer une propriété ?

En général, on pratique le démembrement de propriété dans le cadre d’une donation ou d’une succession, et le plus souvent dans un cadre familial. Le propriétaire d’un bien immobilier peut ainsi donner la nue-propriété de son vivant tout en conservant l’usufruit, et ainsi continuer à vivre dans le logement. Il peut aussi organiser sa succession en prévoyant de laisser la nue-propriété à ses enfants et l’usufruit au conjoint survivant.

L’avantage du démembrement de propriété est principalement fiscal puisque ce mécanisme permet de diminuer les droits de succession. En effet, sachant que la valeur de la nue-propriété est indexée sur l’âge du donateur, il est fiscalement plus intéressant de donner sa propriété à 50 ans plutôt qu’à 60 ans.

En donnant l’usufruit de leur propriété à leurs enfants, l’intérêt est double pour les parents :

  • si leurs enfants louent le bien, ils pourront bénéficier des revenus générés par la mise en location de la propriété et, de cette façon, les parents ont la possibilité d’apporter une aide financière à leurs enfants ;
  • ils sont exonérés de l’IFI car ils n’auront plus à inclure la quote-part de l’usufruit de leur propriété dans l’assiette taxable, étant donné que seuls les usufruitiers d’une propriété immobilière sont soumis à l’IFI. Par conséquent, si les usufruitiers n’y sont pas assujettis, aucun IFI relatif à ce bien ne sera dû.

3. Quels sont les droits et devoirs liés à la nue-propriété ?




Les droits du nu-propriétaire (comme ceux de l’usufruitier) sont définis par le Code civil. Il a l’obligation d’assurer à l’usufruitier la jouissance paisible du bien et de veiller aux réparations importantes qui n’incombent pas à l’usufruitier (gros-œuvre).

4. Quels sont les droits et devoirs relatifs à l’usufruit ?

L’usufruitier dispose d’un droit d’usage sur le bien démembré : on parle d’un droit de jouissance. Il porte sur le bien immobilier et sur tous ses accessoires. Il peut l’utiliser pour son propre compte (en y habitant) ou le mettre en location et toucher des revenus qui lui reviennent intégralement – sauf clause contraire insérée dans le contrat. Il a la possibilité de vendre son droit d’usufruit ou de le céder à titre gratuit.

L’usufruitier a aussi l’obligation de jouir du bien « en bon père de famille », de veiller à l’entretien et aux réparations d’usage, de s’acquitter des dépenses liées à l’usage du logement (charges courantes, charges de copropriété, taxe foncière) et de restituer le bien dans l’état où il était lors du démembrement de propriété.

5. À quel moment la propriété peut-elle être remembrée ?

L’usufruit prend fin, soit au décès de l’usufruitier, soit en cas de manquement de l’usufruitier en termes d’obligations d’entretien du bien, soit lors du rachat par l’usufruitier de la nue-propriété. On parle alors de remembrement de propriété. Dans le cas d’un usufruit temporaire, le remembrement a lieu à l’échéance du délai prévu dans le contrat.

6. Comment réduire ses impôts grâce au démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété permet de bénéficier d’avantages fiscaux et donc de réduire ses impôts. C’est le cas, par exemple lorsque l’usufruit est l’objet d’une donation de son vivant : les droits sont réduits car calculés sur la nue-propriété (en fonction de l’âge du donateur au moment de l’opération) plutôt que sur la valeur réelle du bien. De plus, pendant toute la durée de l’usufruit, le bien sort du patrimoine imposable du nu-propriétaire.

Finalement, dans le cas d’une succession, les droits sont également calculés en fonction de la valeur de la nue-propriété, ce qui est à l’avantage des héritiers. Lorsque l’usufruitier décède, le bénéficiaire nu-propriétaire devient pleinement propriétaire tout en étant exonéré de droits de succession. De fait, le démembrement de propriété permet aussi de transmettre son patrimoine en douceur…

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