Immobilier : investir au Portugal pour habiter ou louer votre logement

Le 11 juin 2019

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De nombreux Français habitent ou investissent au Portugal. Les retraités, notamment, ont choisi cette destination européenne pour son cadre de vie très agréable, sa proximité avec la France et l’accueil de ses habitants. Les investisseurs ne sont pas en reste non plus et se positionnent sur ce pays à la croissance économique importante.

En effet, acheter un bien immobilier à l’étranger, pour sa résidence principale, sa résidence secondaire ou pour de l’investissement locatif, peut se révéler utile en termes de fiscalité. C’est aussi un moyen de diversifier son patrimoine immobilier, et, pourquoi pas de s’expatrier. Café du Patrimoine vous présente la destination phare du moment : le Portugal.

Le Portugal, l’une des destinations préférées des Français pour de l’investissement immobilier

Depuis 2016, les Français représentent la première clientèle étrangère sur le marché de l’immobilier portugais. Et les chiffres avancés au printemps 2019 par Maison au Portugal, agence immobilière et partenaire officiel du Salon de l’Immobilier du Tourisme Portugais à Paris, démontrent que l’engouement des Français pour le Portugal, loin de s’essouffler, s’intensifie même.

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Ainsi, le nombre de transactions déjà en hausse ces dernières années a progressé de 16,6 % en 2018 par rapport à 2017. Les chiffres sont formels : « en 2018, 178 691 biens immobiliers ont été vendus » (ce qui représente tout de même une moyenne de 490 biens par jour et près de 24 milliards d’euros). À noter également : « 80 % des biens se vendent en moins de 6 mois », c’est dire le dynamisme de l’immobilier portugais.

Olivier Belliard, Directeur de la filiale Portugal du réseau immobilier Optimhome résume en une phrase l’attractivité du pays le plus occidental de l’Europe continentale : « Avec son climat méditerranéen, une bonne accessibilité et un coût de la vie parmi les plus bas de l’Union européenne, le Portugal possède de sérieux atouts pour les investisseurs européens ».

Investir au Portugal est très accessible depuis la France

Le Portugal est considéré par les Français comme une destination à la fois attractive et accessible. En effet, si l’on compare avec les prix de l’immobilier en France, le Portugal tire largement son épingle du jeu. Ainsi, le prix moyen au m2 est de 1 300 € sur l’ensemble du pays avec de grandes disparités selon les régions. Lisbonne reste la ville la plus chère du pays mais le prix au mètre carré y est trois fois moins élevé qu’à Paris (environ 2 800 € pour la capitale portugaise contre 10 000 € en moyenne pour la capitale parisienne). Cet écart de prix se retrouve également dans les biens immobiliers de prestige (7 000€/m2 à Lisbonne contre 13 600 € /m2 à Paris en moyenne).

Si les prix au mètre carré attirent les acquéreurs, que dire alors des taux de rendement qui figurent parmi les plus élevés du marché européen ? Selon Athena Advisers qui propose plusieurs programmes immobiliers à la vente à Lisbonne, un investissement locatif dans la capitale portugaise peut rapporter 4,5 % de taux de rendement annuel brut, en 3ème position derrière Amsterdam (5,25 %) et Dublin (4,6 %), alors que Paris rapporte en moyenne 3,6 %. Il devient donc très tentant d’investir dans une résidence secondaire que l’on pourra louer quand on sera absent.

Consultez aussi notre dossier Investir dans l’immobilier européen

Expatriés français et défiscalisation : les retraités européens qui investissent au Portugal bénéficient d’avantages fiscaux

Pour attirer les investisseurs du monde entier, le Portugal multiplie les incitations fiscales. Celles-ci sont particulièrement avantageuses pour les retraités.

Au Portugal, le programme Golden Visa permet aux non résidents souhaitant acquérir un bien immobilier ou investir dans une entreprise portugaise de bénéficier d’avantage fiscaux. Les personnes désireuses d’acheter une résidence secondaire ou de s’installer dans le pays comme expatriés sont donc avantagés. Les retraités de l’Union européenne s’avèrent aussi privilégiés : ils peuvent se voir exonérés d’impôt sur leurs revenus en provenance de l’étranger, et ce pendant 10 ans, s’ils sont résidents fiscaux portugais. Et pour ceux qui souhaiteraient conserver leur patrimoine en France, l’exonération de dix ans s’applique également aux autres revenus de source française : dividendes, intérêts, loyers et plus-values ».

Attention cependant, cette exonération des 10 ans ne s’adresse qu’aux salariés du secteur privé. Les fonctionnaires resteront taxables en France, même s’ils s’installent dans ce pays.    « Après dix ans de présence sur place, les étrangers sont imposables au régime de droit commun selon un barème rapidement progressif, variant de 14,5 % à 48 % » précise Olivier Belliard.

Le Portugal, avec sa rentabilité attractive, est devenu l’eldorado pour les investisseurs

Le marché immobilier portugais est aujourd’hui en plein boom et avec des prix très compétitifs. La demande des acheteurs étrangers est forte par rapport à une demande nationale encore timide, d’où la « surtaxe » de l’impôt immobilier annuel, préconisée par le Premier ministre portugais, Antonio Costa. Le but : imposer les investisseurs fortunés attirés par le marché de l’immobilier portugais. On notera cependant que l’impôt s’avère modéré et ne fait qu’aligner davantage le Portugal sur la fiscalité immobilière d’autres pays européens.

En outre, la demande nationale devrait revenir en force prochainement. En effet, grâce à la BCE, les banques sont aujourd’hui en mesure de concéder des crédits hypothécaires aux acheteurs nationaux et internationaux.

« Pour le moment, le marché immobilier portugais offre encore des prix accessibles et un bon potentiel de valorisation car la demande de biens de qualité est bien supérieure à l’offre dans une ville comme Lisbonne et est en passe de le devenir dans l´Algarve. » souligne Cécile Gonçalves, Directrice de l’Agence Maison au Portugal. Elle ajoute « Il semble qu’il soit l’heure d’investir avant que les prix n’aient atteint leur valeur de marché ».

Les Français adorent l’environnement, le soleil et le coût de la vie au Portugal

Le Portugal mise naturellement sur ses atouts naturels : un ensoleillement important (de 300 jours par an !), de longues côtes ainsi que des traditions culturelles et notamment culinaires auxquelles les Français sont particulièrement sensibles. De plus, le niveau de vie permet aux Français de vivre plus confortablement qu’en restant en France. Le coût de la vie au Portugal est ainsi inférieur à 35 % à celui de la France selon l’Agence Maison au Portugal. La proximité géographique et culturelle rassure.

Seul bémol : la langue ! Mais certaines agences immobilières mettent en avant leur bilinguisme portugais-français pour encourager les investisseurs à se lancer. La « Floride de l’Europe » n’en finit donc plus de séduire les investisseurs français.

TOP 3 des meilleures régions pour vivre et investir au Portugal

1. Nord du Portugal : Porto, Coimbra, Braga

Le Nord du Portugal est l’une des régions les plus préservées du pays. Elle séduira à coup sûr les amateurs de vieilles pierres et de paysages grandioses. De nombreux sites classés par l’Unesco agrémentent la province. On peut notamment citer le centre historique de Guimarães, les monastères et le Parc National du Gerês ou encore Arouca, Aveiro et son sentier appartenant au patrimoine géologique de l’humanité.

Avec la présence de la mer et la montagne et des prix au m2 parmi les moins élevés du Portugal (hormis Porto), la région aura de quoi attirer les investisseurs.

2. Costa de Prata : Figueira da Foz, Obidos, Nazaré

La côte d’argent est ponctuée de stations balnéaires. Les villes médiévales y côtoient les villages de pêcheurs. Les plages de sable blanc sont omniprésentes. Avec une concentration exceptionnelle de golfs, elle séduira les amateurs de ce sport de plein air mais aussi de randonnée, de surf, de plongée, ou encore d’aviron.

Les prix, un peu plus élevés que dans le Nord, sont tout de même inférieurs à ceux pratiqués en Algarve.

3. Lisbonne et ses alentours

Dominée par la capitale portugaise, la région est particulièrement appréciée des investisseurs comme des retraités qui souhaitent profiter du soleil portugais mais aussi de l’activité de Lisbonne. En toute logique, Lisbonne reste la ville le plus chère du Portugal. Cascais, station balnéaire à l’Ouest de Lisbonne, est une région très appréciée des Français. Elle a d’ailleurs connu ces dernières années, une augmentation sensibles des prix de l’immobilier.

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