Est-il toujours intéressant d’investir dans le locatif meublé en 2023 ?

Chaque année voit l’évolution de certaines règles fiscales, à l’avantage ou au détriment des investisseurs alors contraints de s’adapter. Reste que la location meublée a toujours la faveur de nombreux acquéreurs, en raison de ses avantages fiscaux. Faisons le point sur l’investissement locatif meublé, la LMNP est-elle toujours une solution à privilégier pour investir et défiscaliser en 2023 ?

Qu’est-ce que la location meublée ?

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif, les investisseurs doivent avant tout arbitrer entre location nue (vide) et location meublée. Cette seconde solution est strictement encadrée et dispose de ses propres règles en matière de durée, de préavis et de fiscalité.

Location meublée ou nue ?

Un logement loué vide est un logement proposé à la location sans meuble ni équipement spécifique. Rien n’empêche toutefois le bailleur d’y laisser une armoire ou des lustres par exemple, par commodité. La durée du bail est alors de 3 ans minimum, le dépôt de garantie correspond à 1 mois de loyer hors charge et le préavis peut être de 1 à 3 mois selon la localisation du logement en zone tendue ou non. Côté fiscalité, le propriétaire doit déclarer l’ensemble des loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Quant à la location meublée, le contrat de location est d’un an au minimum, voire de 9 mois s’il s’agit d’un bail étudiant. Le dépôt de garantie correspond à 2 mois de loyer hors charges et le préavis est d’un mois au minimum. Là encore, les loyers doivent être déclarés chaque année, mais ils s’inscrivent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

La location meublée peut être envisagée qu’il s’agisse d’un logement neuf ou d’un logement ancien. Il est important de dresser un comparatif versus logement neuf afin de déterminer l’option la plus adaptée.

Comme le note le magazine Les Echos concernant le marché du neuf, « Les ventes aux particuliers ont chuté de 22 % entre les troisièmes trimestres 2021 et 2022 », signe d’une pénurie de logements neufs. Investir dans l’immobilier locatif meublé neuf peut donc être une bonne stratégie à envisager en 2023. Le neuf offre l’avantage de proposer les dernières normes en matière de sécurité et d’environnement. À l’inverse de l’ancien pour lequel se multiplient les contraintes liées au DPE (diagnostic de performance énergétique) et aux passoires thermiques. Pas de lourds travaux à envisager donc.

Avantages et inconvénients de la location meublée

Réaliser un investissement locatif comporte des avantages et des inconvénients qu’importe la solution choisie. Il est donc nécessaire de faire le point sur ses objectifs afin de faire le choix le plus adapté.

Le statut LMNP

L’un des avantages de la location meublée réside dans la possibilité d’opter pour le statut de LMNP, ou location meublée non professionnelle. Il est accessible aux bailleurs dont les revenus fonciers ne représentent pas plus de 23 000 € par an ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. En outre, il ne faut pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) comme loueur en meublé professionnel (LMP). « La location meublée non professionnelle » permet de déclarer ses revenus au régime réel et ainsi de déduire ses charges ou bien de choisir le régime micro-BIC. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %, le propriétaire n’est alors imposé que sur la moitié des loyers collectés chaque année.

Rentabilité et montant des loyers

L’une des questions que doit se poser tout acquéreur avant d’investir concerne le rendement d’un achat immobilier. En moyenne, on considère qu’un appartement meublé se loue entre 10 et 30 % plus cher qu’un même bien loué vide. Il s’agit donc d’une solution particulièrement intéressante.

Avec un bail d’un an minimum contre trois ans en location nue, la location meublée est en outre une solution plus flexible, qui permet par exemple de récupérer plus rapidement son bien pour y effectuer des travaux. Ce mode de location impose toutefois de vérifier régulièrement l’état du mobilier et des équipements proposés et de s’assurer qu’ils sont conformes à la liste obligatoire depuis 2015. Qui plus est, la location meublée est plébiscitée par les jeunes actifs, les professionnels en transition et peut donc être synonyme d’un plus fort turn-over.

Qu’en est-il des dispositifs de défiscalisation ?

Jusqu’au 31 décembre 2022, il était tout à fait possible d’investir dans l’immobilier locatif meublé tout en choisissant un dispositif de défiscalisation tel que le Censi-Bouvard. Il s’agit d’un dispositif donnant droit à une réduction d’impôt de 11 % du montant total du projet, sous certaines conditions. Le Censi-Bouvard était notamment réservé aux investissements dans des résidences de services telles que des résidences étudiantes ou des résidences seniors. Malheureusement, ce dispositif n’a pas été reconduit par la loi de finances pour 2023.

De même, il n’est pas possible d’investir dans la location meublée via le dispositif Pinel ou le nouveau Pinel +. Ceux-ci sont réservés aux acquisitions de logements neufs proposés à la location vide.

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