LOA : la location option achat dans l’immobilier

Le 26 septembre 2019

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Également appelée « leasing », la location option achat (LOA) dans l’immobilier permet d’acheter un bien, en étant tout d’abord locataire. Très répandue dans de nombreux domaines, comme l’automobile, la LOA immobilier s’inscrit dans un bail spécifique et unique.

Accessible autant pour les logements privés que sociaux, la LOA immobilière se pratique désormais de façon courante. Il convient néanmoins de savoir à qui s’adresse précisément cette LOA, à quel prix est disponible le logement convoité et la différence entre un crédit-bail immobilier et un prêt classique. Enfin, on notera que chacune des parties tire, bien entendu, des avantages de ce système au devenir populaire.

Principes et fonctionnement de la LOA pour l’achat d’un logement

Tout d’abord il faut savoir que la LOA immobilier est légalement bien encadrée et gérée par la loi N°84-595 du 12 juillet 1984. Le crédit-bail immobilier se compose de deux phases.

La première est celle où la location du bien s’effectue à l’aide d’une redevance mensuelle devenant de ce fait, une épargne qui s’intègrera entièrement dans le montant total du prix de la vente de ce logement. La deuxième phase est quant à elle constituée d’un transfert de propriété. Le locataire du logement a la possibilité d’accéder à ce transfert en levant l’option d’achat, mais il peut également renoncer à acheter le logement. Conclu par acte authentique, le contrat de location-accession est uniquement rédigé par un huissier ou un notaire.

La LOA immobilier est disponible aussi bien pour les logements à usage habitation que pour les logements à usage mixte (c’est-à-dire à usage d’habitation et professionnel). On peut bénéficier d’un contrat location option achat immobilier pour acheter une maison, un appartement, mais également un bien en construction. Enfin, le logement envisagé peut s’intégrer dans le dispositif Prêt Social Location Accession ou PSLA, c’est-à-dire que le prêt pourra être souscrit par un organisme HLM qui devra néanmoins louer ces appartements à titre de résidence principale.

La LOA immobilière s’adresse à toutes les personnes désireuses d’acheter un bien.

Elle s’avère particulièrement intéressante pour les jeunes actifs et les personnes n’ayant aucun apport financier. Un état des lieux annexé au contrat de location-vente sera réalisé par les deux parties, au même titre qu’une location classique. Le prix du bien est fixé lors de la signature du contrat. Le nombre de loyers (ou redevance) sera également prévu dans ce même contrat signé par les deux parties.

Pour devenir propriétaire, il existe alors deux types de locations-ventes : la location-accession et la location-vente classique.

Location accession : quelles différences avec un prêt immobilier classique ?

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À l’instar de tout grand projet, il est important de comparer les prêts immobiliers et d’en connaître les différences. Le contrat location-accession reste très intéressant pour les jeunes, les primo-accédants, les personnes en situation de divorce et tous ceux qui n’ont aucun apport personnel pour acheter un bien.

Généralement, il suffit de verser au propriétaire-vendeur, lors de la signature du contrat, 5 % du montant du bien, alors que lors d’une demande d’un prêt immobilier classique, il est souvent demandé un apport représentant 10 % à 20 % du montant du bien, frais de notaire inclus.

Lors d’une LOA immobilier, le locataire-accédant verse une redevance, et peut à l’issue de son contrat, renoncer à acheter le bien. Il reste donc tout à fait libre de changer d’avis, ce qui n’est guère possible avec un prêt classique. Par ailleurs, ce dernier se voit assorti d’un taux d’intérêt proposé par la banque alors que ce taux n’est pas d’actualité lors de la signature d’un crédit-bail. Néanmoins, des frais de dossiers sont demandés à la signature du contrat de location-accession, ce qui n’est pas le cas pour un prêt immobilier classique.

Les avantages de la location immobilière avec option achat

La LOA immobilier offre de nombreux avantages, aussi bien pour le locataire-accédant que pour le propriétaire-vendeur.

Les avantages de la LOA pour le locataire accédant

Pour le locataire-accédant, le principal avantage réside dans le fait de n’avoir aucun crédit immobilier à contracter lors de la signature du contrat. Par ailleurs, le locataire-accédant n’a pas besoin de disposer d’un apport financier. Le locataire qui souhaite accéder à la propriété achète son bien progressivement alors que le prix de vente est verrouillé lors de la signature du contrat et ne changera pas au gré des fluctuations du marché immobilier. Le locataire peut donc ainsi « tester » le bien comme s’il achetait une voiture, et changer d’avis lors de la phase de transfert.

Enfin, la LOA immobilier permet au locataire-accédant d’économiser la taxe foncière et les charges de copropriété puisque tant qu’il est locataire, c’est le propriétaire du bien immobilier qui les paie.

Les avantages de la LOA pour le vendeur investisseur

Du côté du vendeur-investisseur, l’action LOA immobilier s’affiche comme un excellent moyen de valoriser son patrimoine. Mis à part les plus grandes villes de France où le marché de l’immobilier reste fluide, il existe de nombreuses régions françaises où l’on peine à venir s’installer.

Dans ces dernières, il est de ce fait parfois très difficile et long de vendre un bien. Donner l’opportunité à des acheteurs de tester son bien permet de le rendre plus attractif. Ce nouveau système est donc favorable aux futurs acheteurs mais aussi au vendeur.

Le vendeur bénéficie, par ailleurs, d’un prix fixe et il sait que le locataire ne pourra pas essayer de le renégocier une fois la phase de location achevée. Enfin, on notera que toute opération en LOA immobilière est compatible avec un programme de défiscalisation comme la loi Pinel ou encore le dispositif Denormandie, qui vous permettront de payer moins d’impôts.

Sources des images : Fotolia et Freepik

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