Démembrement

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Démembrement de propriété : une séparation entre nue-propriété et usufruit

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété d’un bien immobilier et l’usufruit. L’usufruit permet l’occupation ou du bien (usus) ou la perception des loyers qu’il génère (fructus), la nue-propriété permet la vente, la donation, la transformation du bien.

Les biens concernés par le démembrement de propriété

Le démembrement est le plus souvent pratiqué sur un bien immobilier : appartement, maison, immeuble, pierre papier, etc. Il peut également s’appliquer à une SCI (Société civile immobilière).

Cependant, mais c’est plus rare, le démembrement peut aussi concerner des valeurs mobilières, voire une somme d’argent. Dans ce cas, l’usufruitier ne pourra jouir du bien sans le consommer. Ce type particulier de démembrement est régi par l’article l’article 587 du Code Civil : « Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution. »

Finalité et objectifs du démembrement

Souvent pratiqué en famille, le démembrement permet de préparer la transmission d’un patrimoine. Le propriétaire décide de donner la nue-propriété à son héritier et de conserver l’usufruit du bien. Il peut alors y habiter jusqu’à son décès et, à ce moment-là, le nue-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans acquitter de droits de succession.

Notez aussi que lors de la donation de la nue-propriété, l’impôt sur la plus-value est gommée. Seuls des droits de mutation seront à régler par la personne qui garde l’usufruit du bien et qui ne porteront que sur la valeur fiscale de la nue-propriété (dépendant de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation).

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