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Fonctionnement, biens taxables, barème, déclaration et défiscalisation : tout savoir sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui a remplacé l’ISF.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)


L’IFI ou impôt sur la fortune immobilière a été créé en 2018 avec la première loi de finance de l’ère Macron pour imposer les personnes aux patrimoines immobiliers les plus conséquents. Il succède à l’ISF, impôt de solidarité sur la fortune, créé en 1989 qui avait lui pour objectif d’imposer le patrimoine des personnes physiques les plus fortunées de France. L’ISF succédait lui-même à l’impôt sur les Grandes Fortunes créé en 1982 sous l’ère Mitterrand.

Fonctionnement de l’IFI

L’impôt sur la fortune immobilière comme l’ancien ISF, ne prend nullement en compte les revenus des ménages. En revanche, contrairement l’ISF, il exclut de l’assiette, c’est-à-dire des biens pris en compte dans le calcul de la base taxable, tous les biens mobiliers pour se focaliser uniquement sur le patrimoine immobilier.

Personnes soumises à l’IFI

Sont donc redevables de l’IFI tous les ménages français dont les biens immobiliers sous déduction des dettes et avec un abattement de 30 % pour la résidence principale affichent une valeur supérieure à 1,3 millions d’euros au 1er janvier 2018.

Les biens immobiliers taxables au regard de l’IFI

Par biens immobiliers, on entend les biens physiques détenus directement ou indirectement (via des part d’une SCI par exemple), mais aussi parts de SCPI et d’OPCI, y compris lorsqu’elles sont détenues via une assurance-vie. Notez également que les titres de foncières cotées n’ont pas à être déclarés en cas de détention de moins de 5 % du capital. En revanche, les détenteurs d’au moins 10 % du capital social d’entreprises opérationnelles (artisanales, industrielles, commerciales, libérales, etc.) doivent déclarer, au prorata de leurs participations, les biens immobiliers des dites sociétés non affectés à leur exploitation.

Les dettes déductibles au regard de l’IFI

En cas de prêt in fine, le redevable de l’IFI ne peut déduire que la fraction du capital emprunté divisé par le nombre d’années du prêt in fine puis multiplié par le nombre d’années restant à courir. Pour les patrimoines taxables supérieurs à 5 millions d’euros, la part des dettes qui représente plus de 60 % de ce patrimoine n’est retenue qu’à hauteur de 50 %. Les prêts familiaux ne sont en aucun cas déductibles, contrairement à l’ISF.

Barème de l’IFI

Le barème d’imposition de l’IFI reste inchangé par rapport à l’ancien ISF, avec cinq tranches taxées de 0,50 % à 1,50 %.

Valeur du patrimoine net imposableTaux d’imposition
0 à 800 000€0 %
800 000€ à 1 300 000€0,50 %
1 300 001€ à 2 170 000€0,70 %
2 170 001€ à 5 000 000€1,00 %
5 000 001€ à 10 000 000€1,25 %
Supérieur à 10 000 000€1,50 %

Le plafonnement : une pratique toujours en cours

La pratique du plafonnement est maintenue. Elle permet de réduire le montant de l’IFI afin d’éviter que celui-ci n’amène un contribuable à payer, en impôts sur le revenu, IFI et prélèvements sociaux, plus de 75 % de ses revenus.

La déclaration de l’IFI

La déclaration à l’IFI se fait, quel que soit le montant du patrimoine, avec celle des revenus, via une annexe jointe au formulaire 2042.

Comment réduire son IFI ?

L’IFI voit son assiette taxable considérablement diminuer par rapport à l’ISF mais avec elle de très nombreux moyens de réduire cet impôt et notamment la loi Tepa qui permettait de réduire son ISF en investissant dans des PME. Le dispositif de défiscalisation pour les dons qui permet de déduire de son IFI 75 % des dons effectués au profit de certaines associations et fondations, jusqu’à 50 000 euros, est lui maintenu. Idem pour l’exonération partielle des groupements fonciers forestiers (GFF), parts de groupement foncier agricole (GFA) et parts de groupements fonciers viticoles (GFV).

Si la part de votre patrimoine immobilier est significativement beaucoup plus importante que la part de votre patrimoine mobilier, il pourra être judicieux de procéder à un rééquilibrage et de se tourner vers des placements financiers classiques tels que PEA, compte-titres ou assurance-vie.

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Définition
Fonds euros dynamiques
Gestion pilotée
SCPI fiscale
Valeur liquidative
SCPI de rendement
Flat Tax
Diversification
ISR
Crowdfunding (finance participative)
Démembrement
SCPI
Surperformance
Usufruit
Viager
IFI
Performance
PEA-PME
PEA
Horizon de placement
Défiscalisation
Ratio de Sharpe
ISF
Trust
PEL
Certificat mutualiste
Track record
OPCI
Fonds en euros
AQR (asset quality review)
Valeur de reconstitution
OPCVM
Tapering
Euro-diversifié
Quantitative easing (assouplissement monétaire)
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Patrimoine
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