Censi Bouvard : le dispositif fiscal qui vous fait payer moins d’impôt

Voté à l’Assemblée nationale en 2009, le dispositif Censi-Bouvard également appelé « loi Bouvard » est un dispositif de défiscalisation immobilière. Proposé par Michel Bouvard, le dispositif s’inspire également des propositions du député Yves Censi.

Dispositif fiscal destiné à des propriétaires-investisseurs, la loi Censi-Bouvard permet de réduire ses impôts de 11% du montant investi. Le gouvernement a repoussé son échéance, prévue désormais au 31 décembre 2021. Zoom sur un dispositif fiscalement avantageux.

Loi Censi Bouvard, présentation et caractéristiques pour les investisseurs

La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation immobilière. L’investissement effectué au titre de la loi Censi-Bouvard permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant HT de l’achat immobilier (frais de notaire inclus), limité à 300 000 € par an, soit 3 666 € au maximum pour une année. Ce dispositif s’intègre dans le plafonnement des niches fiscales notées à 10 000 €.

Le dispositif Censi-Bouvard permet, par ailleurs, la récupération de la TVA aussi bien sur l’achat du bien en lui-même que sur l’achat du mobilier.

Au cas où la réduction d’impôt dépasserait l’impôt sur le revenu une année, le surplus sera reporté pendant les 6 années suivantes. Le logement acquis au sein d’une résidence de services sera soumis à un bail commercial géré par l’exploitant de la résidence de services. La loi Censi-Bouvard permet, par ailleurs, de devenir propriétaire sans apport.

Censi Bouvard : à qui s’adresse ce dispositif fiscal ?

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard s’adresse à des particuliers qui souhaitent devenir propriétaires, tout en investissant dans une résidence de service. La loi Censi-Bouvard est un excellent moyen de se constituer un patrimoine pour la retraite, par exemple, avec un avantage fiscal intéressant. Pour profiter du dispositif Censi-Bouvard, il conviendra d’avoir sa résidence fiscale en France.

Conditions d’application de la loi Censi-Bouvard

Depuis 2017, le périmètre d’acquisition est néanmoins réduit puisque les résidences d’affaires et de tourisme ne sont plus éligibles dans le dispositif Censi-Bouvard. L’acquisition portera donc exclusivement sur une résidence étudiante ou sur une résidence senior.

Cette résidence devra être neuve ou en futur état d’achèvement (Vefa). La loi Censi-Bouvard permet d’acquérir un bien meublé au sein d’un programme immobilier neuf. Afin de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, il conviendra néanmoins de respecter certaines conditions :

• le logement doit être en bon état pour la location ;
• le logement ne doit pas être mis à disposition d’un locataire à titre précaire ou à titre gratuit ;
• le propriétaire du bien ne doit pas l’utiliser pour lui-même ni pour un membre de sa famille, mis à part pour une période de vacances définie dans le cadre du bail avec le gestionnaire.

Il n’existe ni plafond de loyer ni plafond de ressources du locataire. Cependant, il faut savoir qu’en tant que bénéficiaire du dispositif Censi-Bouvard, cette activité ne pourra pas être exercée à titre professionnel. La loi Censi-Bouvard ne nécessite aucune inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Comment choisir entre Censi-Bouvard et LMNP ?

Mis en place en 1949, le dispositif de défiscalisation LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est l’une des niches fiscales les plus anciennes. Louer un appartement meublé permet ainsi de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables, tout en se constituant un patrimoine pour la retraite.

À l’inverse du dispositif Censi-Bouvard, la loi LMNP ne vous offre pas de réduction d’impôt. Avec le dispositif LMNP, vous profitez d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. Ce dispositif s’avère intéressant si vos charges sont inférieures à 50 %.

Vous serez considéré comme loueur en meublé non professionnel dans le cas où vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an, ou alors si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux. Les revenus issus de la location du bien sont imposés dans la catégorie micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), à condition qu’ils ne dépassent pas 70 000 € par an.

Au-delà de 70 000€ de recettes par an, le contribuable sera au régime réel mais il peut aussi opter pour une imposition en régime réel en-deçà de ce plafond et doit, pour ce faire, effectuer une demande auprès de son administration fiscale. En bénéficiant du régime réel, le propriétaire pourra déduire de ses recettes locatives l’ensemble des charges investies, comme les frais de notaire, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les éventuels travaux, les frais d’entretien et de gestion de son bien. Il pourra également déduire les frais engagés pour le mobilier et l’équipement de son logement dans un délai de 10 ans.

La loi LMNP est généralement plus avantageuse pour un investissement à long terme (20/30 ans). Par ailleurs, le statut LMNP est préconisé lorsque la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) du propriétaire est supérieure à 30 %. Le statut LMNP s’avère également plus intéressant que le dispositif Censi-Bouvard lorsque le contribuable est assujetti à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), car il a alors la possibilité de réaliser un démembrement, et de sortir son logement de la base de calcul de l’IFI.

Les avantages et réductions d’impôts du dispositif Censi Bouvard

Le principal avantage fiscal que propose le dispositif Censi-Bouvard est la réduction d’impôt sur le revenu, à hauteur de 11 % du prix hors taxe du logement. Cette réduction s’étale sur 9 ans. Par ailleurs, le dispositif Censi-Bouvard permet de récupérer la TVA sur le bien acheté. Le propriétaire récupèrera ainsi 20 % sur le prix de son bien.

Enfin, dans le cas où l’impôt payé par le propriétaire serait insuffisant pour absorber la réduction d’impôt proposée par la loi Censi Bouvard, le solde non utilisé une année donnée, peut se reporter sur l’impôt des 6 années suivantes, à condition, bien entendu, que le bien immobilier soit encore en location l’année de l’utilisation du report. Il est également possible d’acheter plusieurs logements et de bénéficier, si les conditions sont respectées, du dispositif Censi-Bouvard pour chacun d’entre eux.

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