10 choses à connaître sur la caution ou dépôt de garantie

Le 27 septembre 2021

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Si acquérir sa résidence principale est un objectif primordial pour de nombreux Français, nombreux sont ceux qui louent leur logement, par choix ou par obligation. Véritable passage obligé lors de la signature du bail, la caution ou dépôt de garantie n’en est pas moins méconnu des particuliers qui ignorent souvent leurs droits et qui de ce fait ne les font pas toujours respecter. Pour être sûr que votre bailleur respecte bien la législation en vigueur, découvrez dans cet article 10 choses à savoir sur le dépôt de garantie que vous ignorez probablement.

La caution ou dépôt de garantie, qu’est-ce que c’est ?

Le dépôt de garantie est un incontournable de la location immobilière. Les bailleurs exigent en effet quasi-systématiquement de leur locataire qu’il leur verse un dépôt de garantie. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, il s’agit le plus souvent d’une condition sine qua non pour voir son dossier accepté.

Le dépôt de garantie sert à couvrir d’éventuels manquements du locataire comme par exemple des loyers ou charges impayés. Mais il peut aussi être utilisé par le bailleur pour réaliser des réparations qui incombent au locataire et dont il ne s’est pas chargé. Le montant du dépôt de garantie, son versement et sa restitution sont encadrés par la loi.

Caution locative et dépôt de garantie : quelle différence ?

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Le dépôt de garantie est souvent dans le langage courant appelé caution. Cependant, il s’agit de deux choses totalement différentes. En effet, la caution locative, exigée par le bailleur si le locataire est étudiant ou que le loyer représente plus du tiers de ses revenus, est une personne (l’un des parents par exemple) ou un organisme qui s’engage, en cas de défaillance du locataire, à payer les sommes dues au bailleur telles que les loyers ou les charges, voire les réparations après d’éventuelles dégradations. Il s’agit donc d’un moyen supplémentaire de sécuriser les loyers en cas de location à un public spécifique, totalement indépendant du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie : quel montant pour la caution ?



Le montant du dépôt de garantie ou caution pour une location vide

Le dépôt de garantie doit être inférieur ou égal à un mois de loyer hors charges. En aucun cas, il ne peut dépasser ce montant.

À noter : si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé tous les trimestres ou tous les semestres par exemple), le bailleur ne peut pas demander à son locataire de dépôt de garantie. Cependant, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, alors, le propriétaire est en droit d’exiger un dépôt de garantie.

Le montant du dépôt de garantie ou caution pour une location meublée

Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, le dépôt de garantie doit être inférieur ou égal à deux mois de loyer, hors charges. En aucun cas, il ne peut dépasser ce montant.

Pour les baux signés avant le 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie est fixé librement par le bailleur et peut donc être de 1 mois, 2 mois, voire beaucoup plus.

Dans tous les cas (location vide ou meublée), le montant du dépôt de garantie doit obligatoirement figurer dans le contrat de location ou bail. De plus, il ne peut pas être augmenté (révisé) en cours de bail ou lors du renouvellement de bail.

Le dépôt de garantie : quand est-il versé ?

Le dépôt de garantie doit être versé par le locataire au bailleur à la signature du bail. Il est encaissé par le propriétaire qui conserve cette somme toute la durée de la location.

Dépôt de garantie : comment payer sa caution ?




Le locataire peut régler le dépôt de garantie par virement, chèques ou espèces. En cas de versement en espèces, le locataire peut exiger de son bailleur qu’il lui transmette un reçu indiquant que la somme remise l’est au titre du dépôt de garantie.

À noter : le dépôt de garantie peut être versé pour le locataire du bien par un organisme tiers, à savoir Action logement (ex 1 % Logement) sous forme d’une avance loca-pass, ou bien par le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Le dépôt de garantie : quand est-il restitué ?

Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon que l’état des lieux de sortie est conforme ou non à l’état des lieux d’entrée.

Si l’état des lieux est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur dispose d’un mois maximum pour restituer au locataire le dépôt de garantie. En revanche, si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur dispose alors de 2 mois maximum pour restituer le dépôt de garantie.

Notez que le délai débute le jour de la restitution des clés. Ces dernières peuvent être remises en main propre au propriétaire ou à son mandataire ou bien restituées par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le montant du dépôt de garantie peut être amputé de retenues.

Le dépôt de garantie : quelles retenues possibles ?




Le propriétaire bailleur est en droit de procéder à des retenues sur le dépôt de garantie en cas de loyers ou de charges impayées, mais aussi en cas de frais liés à des dégradations ou réparations qui incombent au locataire.

Les obligations du bailleur en cas de retenue sur dépôt de garantie

Pour que le propriétaire puisse garder une partie (ou l’intégralité) du dépôt de garantie ou chèque de caution en raison de dégâts constatés à la sortie du locataire, trois conditions doivent être obligatoirement réunies :

  • l’existence d’un état des lieux de sortie, signé par les 2 parties, qui met en évidence les dégradations qui ne figuraient pas dans l’état des lieux d’entrée ;
  • le fait que ces dégradations sont imputables au locataire et, par conséquent, ne relèvent pas de l’usure normale, de la vétusté, de la malfaçon ou d’un vice de construction (dans ces cas de figure, les réparations sont à la charge du propriétaire) ;
  • la fourniture par le propriétaire d’un justificatif motivant la somme retenue comme un devis ou une facture.

Notez que le propriétaire a le droit de procéder à une retenue sur le dépôt de garantie sans pour autant faire les travaux liés à celle-ci. Si le propriétaire effectue lui-même les travaux, il ne peut faire de retenue qu’à hauteur du prix du matériel acheté et ne peut facturer le temps passé à faire les travaux ou les déplacements effectués.

Les retenues abusives du dépôt de garantie

Les retenues abusives sur le chèque de caution existent. Pour ne pas voir son dépôt de garantie amputée de sommes qui n’auraient pas dû l’être, il est important de savoir quelles sont les retenues qui ne peuvent être pratiquées.

D’abord, il n’est pas possible de faire une retenue pour une dégradation ne figurant pas dans l’état des lieux de sortie. Il n’est pas possible non plus de procéder à une retenue pour une dégradation figurant dans l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée qui n’a pas été réparée par le propriétaire pendant la durée de la location alors que la dégradation était imputable au précédent locataire.

Ensuite, aucune retenue ne peut être appliquée pour une usure normale du logement : murs jaunis, peinture écaillée, apparition de fissures au plafond, etc.

Enfin, le propriétaire ne peut retenir une somme fixée arbitrairement sans justificatif (facture ou devis). Par conséquent, le propriétaire ne peut donc pas retenir de somme forfaitaire.

Charges : quelles incidences sur le dépôt de garantie en cas de location dans un logement collectif ?




Dans le cas d’un logement collectif (location d’un appartement), si les charges sont récupérables, à la fin du bail, le propriétaire peut procéder à un arrêté des comptes provisoire et conserver une provision jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Notez cependant que pour fixer le montant de la provision, des justificatifs doivent être produits et que la provision ne pourra en aucun cas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie. Ensuite, la régularisation définitive et la restitution du solde devront intervenir dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Il est également possible de solder l’ensemble des comptes le jour de la restitution des clés sans attendre l’approbation des comptes de la copropriété.

Dépôt de garantie : que faire en cas de retenues abusives ou en cas d’absence de restitution du dépôt de garantie ?

Si votre dépôt de garantie n’a pas été restitué dans le délai légal imparti ou bien qu’il vous a été restitué partiellement seulement et que vous contestez la retenue qui a été appliquée, plusieurs démarches doivent être effectuées pour vous permettre de récupérer votre dépôt de garantie.

D’abord, adressez une lettre de mise en demeure au propriétaire expliquant votre situation et éventuellement les motifs de contestation de la retenue appliquée afin qu’il vous restitue les sommes dues. Ce courrier doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.

Si le propriétaire malgré cela ne vous restitue pas votre dépôt de garantie ou ne vous reverse pas la somme retenue pour des motifs que vous jugez abusifs, vous pourrez entamer une conciliation avec l’aide de la commission départementale de conciliation (CDC) ou bien d’un conciliateur de justice. Cette conciliation est gratuite pour le locataire comme pour le propriétaire.

Il est impératif de tenter une conciliation avant de pouvoir saisir un juge des contentieux de la protection, sauf si le litige concerne des sommes supérieures à 5 000€, auquel cas, le juge peut directement être saisi. Le juge doit impérativement être saisi dans un délai maximal de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être restitué.

Restitution du dépôt de garantie hors délai : quels intérêts de retard ?

Si le propriétaire ne procède pas à la restitution du chèque de caution ou dépôt de garantie dans les délais impartis (1 mois dans le cas d’un état des lieux conforme et 2 mois dans le cas d’un état des lieux non conforme), des pénalités de retard s’appliquent. Elles correspondent à 10 % du loyer mensuel (hors charge) pour chaque mois de retard commencé. Toutefois, si le propriétaire est dans l’impossibilité de restituer au locataire le dépôt de garantie car ce dernier ne lui a pas communiqué son adresse, alors, les intérêts de retard ne s’appliquent pas.

Source des images : Freepik

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Clemence Tanguy

Clémence Tanguy

Responsable Editoriale - Café du Patrimoine - Site internet - Twitter

Après des études littéraires et une double formation en communication à la Sorbonne et au CELSA, Clémence Tanguy a travaillé à la SNCF et au Conseil Général des Hauts-de-Seine avant d’intégrer l’équipe de Café de la Bourse en 2015.

Elle est en charge des sujets relatifs à l’actualité macro-économique, aux crypto-monnaies, aux produits financiers, aux finances personnelles et à l’investissement en général, avec une approche pédagogique et pragmatique.

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