Le pouvoir d’achat immobilier des ménages en hausse de 37 % sur 10 ans

Le 17 novembre 2017

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Le pouvoir d’achat immobilier des ménages a fortement progressé ces dix dernières années. Le marché résidentiel ancien connaît un dynamisme sans précédent notamment au niveau des volumes de transactions annuels. Toutefois, les prix immobiliers connaissent une importante hausse dans les grandes villes alors qu’ils diminuent en zones rurales.

Selon une analyse de BNP Paribas Real Estate publiée le 8 novembre 2017, le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’est nettement amélioré sur 10 ans. Les taux de crédit ont progressé de manière régulière depuis fin 2016, encourageant certains ménages à accélérer leur projet immobilier. Dans l’ancien, un pic historique des volumes de transactions annuels a été observé en août 2017, avec 934 000 ventes.

Immobilier : un contexte économique et financier favorable

Depuis décembre 2016, le marché immobilier se développe dans un contexte économique et financier favorable permettant une hausse du pouvoir d’achat immobilier des ménages français : +37 % sur 10 ans. Ce chiffre n’avait pas été atteint depuis le dernier record datant de la fin des années 1990. L’évolution du pouvoir d’achat immobilier reste cependant très hétérogène selon les villes puisqu’elle est essentiellement liée aux revenus, aux prix et à la démographie, comme le précise l’étude de BNP Paribas.

La capacité d’acquisition des ménages a aussi été boostée par la remontée des taux sur un an même si celle-ci varie selon les emprunts. Ainsi, pour les prêts à taux fixe de 15 ans le taux est passé de 1,26 à 1,44 %. Sur 20 ans, il passe de 1,48 à 1,63 %. Et sur 25 ans, de 1,76 à 1,90 %, comme le montrent les chiffres de l’étude de l’Observatoire CSA/Crédit Logement publiée mi-octobre dernier.

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Des volumes et transactions annuels particulièrement élevés dans l’immobilier ancien

Si la production de crédits ralentit, passant de plus de 30 milliards d’euros par mois au premier trimestre 2017 contre 14,4 milliards d’euros en septembre selon la Banque de France, l’avance accumulée jusqu’ici laisse de la marge, notamment au regard des taux qui restent attractifs et du pic de transactions observé dans l’ancien. En effet, en août 2017, les volumes de transactions annuels sur le marché résidentiel ancien ont atteint un pic historique, avec 934 000 ventes enregistrées, soit 185 000 ventes supplémentaires par rapport à la période 1997-2017. Les marges de négociation sont quant à elles restées modérées, comprises entre 3 à 5 % des prix. Il existe néanmoins d’importantes différences selon la nature des biens immobiliers, leur surface et localisation.

Le marché locatif n’est pas aussi dynamique. Dans son étude, BNP Paribas s’est penchée sur les 14 plus grandes villes de France sur une période d’un an. Il apparaît que six d’entre elles affichent une baisse de loyers et trois villes seulement ont vu leurs loyers augmenter. La hausse des prix immobiliers couplée aux baisses de loyers à Paris a contribué à réduire les rendements locatifs. Cependant, « La dispersion des loyers étant moins importante que celle des prix, il est toujours possible de bénéficier de rendements intéressants », souligne l’étude.

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Prix de l’immobilier : des disparités importantes selon les villes

Depuis 2008, les prix ont progressé de 34 % à Paris, 32 % à Lyon et 39 % à Bordeaux. Ils ont toutefois baissé de 8 % à Marseille et augmenté de seulement 8 % à Nice et Strasbourg, selon les statistiques agrégées par le site MeilleursAgents. Malgré ces fortes disparités, les primo-accédants sont restés nombreux puisqu’ils représentent encore 32 % des acheteurs.

La ville de Bordeaux fait figure d’exception car les investisseurs représentent 34 % des acquéreurs. La mise en service de la ligne TGV Paris-Bordeaux est à l’origine de la spéculation sur le marché bordelais. Ce phénomène pourrait susciter de nombreux problèmes pour l’avenir proche. Certains professionnels considèrent d’ailleurs que depuis plusieurs mois le marché bordelais fait l’objet d’une « bulle ». En Île-de-France, plusieurs gares profitent déjà des effets du projet du Grand Paris. BNP Paribas Real Estate a classé les gares selon les dynamiques de leurs prix. Sur les 69 gares étudiées, 18 affichent une tendance baissière comprise entre -3 et -0,5 %, 22 présentent une hausse des prix immobiliers incluse entre +0,5 et +4 %, 10 sont en forte hausse avec des prix qui augmentent de plus de 4 %. Les opportunités d’investissement sont donc bien réelles.

Ainsi, à l’exception de Paris, Nice, Bordeaux et Lyon où les prix de l’immobilier restent élevés, dans les autres villes, les ménages peuvent encore acheter dans de bonnes conditions tant du point de vue des prix que des taux. Le recentrage du PTZ ne devrait pas changer la donne sur le marché.

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.

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